IST DER KAUFPREIS REALISTISCH?
Diese Kernfrage kann aus verschiedenen Blickwinkeln beantwortet werden. Wenn Sie einen Gutachter, einen Banker, den Verkäufer und den Kaufinteressenten nach dem Wert einer Immobilie fragen, erhalten Sie verschiedene Antworten. Es gibt einen Spielraum für den Kaufpreis einer Immobilie, der eingehalten werden sollte.
DER VERKEHRSWERT EINER IMMOBILIE
Der Verkehrswert wird in der Regel durch einen Gutachter ermittelt. Handelt es sich um eine selbstgenutzte Immobilie wie ein Einfamilienhaus wird oft das Sachwertverfahren verwendet. Hierbei berücksichtigt der Gutachter, den aktuellen Grundstückswert, die Neubaukosten und den Zustand sowie das Alter der Immobilie.
Wenn eine vermietete Immobilie oder ein Gewerbeobjekt verkauft wird, ist der Ertragswert für den Kapitalanleger interessant. Die Mieteinnahmen werden in ein Verhältnis zu den Kosten der Immobilie gesetzt und auf die Restnutzungsdauer hochgerechnet.
Am einfachsten ist jedoch eine Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren. Dabei werden die erzielten Preise für vergleichbare Objekte in der ähnlichen Lage miteinander verglichen. Diesen Service bieten Ihnen die meisten Immobilienplattformen im Internet gegen eine kleine Gebühr an.
DER BELEIHUNGSWERT EINER IMMOBILIE
Kreditgeber wie Banken, Versicherungen und Bausparkassen sind verpflichtet zu prüfen, ob der Wert einer Immobilie stimmig ist. Oft sprechen Darlehensgeber von dem Beleihungswert, um eine Finanzierungskondition zu nennen. Je weniger Fremdkapital benötigt wird, desto günstiger ist die Zinskondition.
Beispiel:
Der Kaufpreis/Verkehrswert beträgt 100.000 Euro.
Es sollen 100.000 Euro finanziert werden.
Der Kreditgeber rechnet mit einem Sicherheitsabschlag von 10%, um auf den Beleihungswert zu kommen.
Für die Bank sind 90.000 Euro der realistische Beleihungswert.
90.000 Euro Darlehen, würden einer 100% Kondition auf den Beleihungswert entsprechen. Bei einem Darlehen über 100.000 Euro werden 111% vom Beleihungswert finanziert und der Zins ist höher.
DEN LIEBHABERWERT EINER IMMOBILIE
Sowohl Käufer wie auch Verkäufer können einen Liebhaberwert in einer Immobilie entdecken. Der Verkäufer hat viele Erinnerungen, Eigenleistungen und Geld in seine Immobilie gesteckt und möchte diese bezahlt haben. Der Käufer kann sich sofort in ein Anwesen oder den Garten verlieben und bereit sein, fast jeden Preis dafür zu zahlen.
In beiden Fällen ist es sinnvoll einen vertrauenswürdigen Makler einzustellen, der den Wert ohne Emotionen ermittelt und damit beiden Parteien einen großen Mehrwert bietet. Seine Aufgabe besteht dann darin, beiden Parteien zu einem guten Geschäft zu verhelfen.
Das Problem mit Liebhaberpreisen besteht darin, dass Banken kein Geld für Fantasiepreise vergeben dürfen und das in der Praxis auch nicht machen. Eine Luxusvilla irgendwo im Nirgendwo hat sicher viel Geld beim Bau gekostet, gilt jedoch als Sonderobjekt, da die Anzahl der Interessenten an einer isolierten Lage oft gering ist.
Wird kein Fremdkapital benötigt und sind ausreichend Eigenmittel vorhanden, können Immobilien zu Liebhaberpreise verkauft werden.
SPRECHEN SIE MIT IHREM FINANZSPEZIALISTEN
Neben den Wertermittlungsverfahren haben wir die Konditionen der Banken im Hinterkopf und wissen zu welchen Preisen eine Immobilie finanzierbar ist. Wir stehen Ihnen als Berater gern zur Verfügung.